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科技城市運(yùn)營(yíng)商

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國(guó)新觀點(diǎn)| 邁入萬億時(shí)代的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，路在何方？

日期：2020-04-15 15:59:00  

文｜朱蓉蓉，國(guó)新未來科學(xué)技術(shù)研究院研究員



受國(guó)內(nèi)外復(fù)雜形勢(shì)及突發(fā)疫情等因素影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大，地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求更加迫切。同時(shí)，面對(duì)“房住不炒”的主基調(diào)以及高昂的土地、融資成本等挑戰(zhàn)，以產(chǎn)城融合為特色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受到多方關(guān)注。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵及發(fā)展歷程是什么？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式有哪些？行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)如何？為了厘清這些問題，國(guó)新未來科學(xué)技術(shù)研究院展開了相關(guān)研究。


內(nèi)涵：

實(shí)現(xiàn)區(qū)域“產(chǎn)、城、人”有效聚合和可持續(xù)發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核、地產(chǎn)為載體，通過政府、企業(yè)、運(yùn)營(yíng)商和參與者開展與生產(chǎn)、生活相關(guān)的一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)的要素融合體，實(shí)現(xiàn)區(qū)域“產(chǎn)、城、人”的有效聚合和可持續(xù)發(fā)展。


傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)VS現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

資料來源：國(guó)新未來科學(xué)技術(shù)研究院《2019年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總結(jié)及2020年展望》


階段：

伴隨40年兩化進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)五個(gè)發(fā)展階段

從1979年我國(guó)第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)-蛇口工業(yè)區(qū)成立以來，我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可分為以下五個(gè)階段：一是改革開放初期的起步階段，主要包括工業(yè)園區(qū)、出口特區(qū)的設(shè)立；二是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期的探索推廣階段，包括我國(guó)加入WTO前后的兩代園區(qū)；三是穩(wěn)步推進(jìn)時(shí)期的整頓階段，以國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》為標(biāo)志；四是轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，民營(yíng)資本助力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從地域?qū)傩韵蚱髽I(yè)屬性轉(zhuǎn)變，隨后提出“產(chǎn)城融合”的理念；五是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革時(shí)期的多元融合階段，包括市場(chǎng)參與主體的融合、產(chǎn)城人融合等。


我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段

資料來源：國(guó)新未來科學(xué)技術(shù)研究院《2019年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總結(jié)及2020年展望》


模式：

五類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和演進(jìn)均離不開政府、運(yùn)營(yíng)商、進(jìn)駐企業(yè)這三大主體，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將傳統(tǒng)的政府-企業(yè)二元對(duì)抗博弈結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成“政府-企業(yè)-運(yùn)營(yíng)商”三元協(xié)調(diào)穩(wěn)定結(jié)構(gòu)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有土地開發(fā)及增值、物業(yè)租售、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)融資和政府補(bǔ)償五個(gè)盈利點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，各產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)形成五種主要的運(yùn)營(yíng)模式，這些模式各有千秋，但也存在一些劣勢(shì)，如開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資本方退出難等。


產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要運(yùn)營(yíng)模式

資料來源：賽迪顧問《2019中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)報(bào)告：企業(yè)業(yè)務(wù)模式與創(chuàng)新實(shí)踐白皮書》、華夏幸福《產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式與市場(chǎng)分析》，國(guó)新未來科學(xué)技術(shù)研究院綜合整理

2019年總結(jié)：

環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，規(guī)模首破萬億

從政策環(huán)境來看，規(guī)劃利好頻出，用地和園區(qū)管理規(guī)范化，重點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)正加速向中高端轉(zhuǎn)型。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，2019年全國(guó)148家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營(yíng)業(yè)收入首次突破萬億，總部集中在一線及強(qiáng)二線，且集中布局5G、云計(jì)算、人工智能、文旅、智能制造、汽車、醫(yī)養(yǎng)健康七大新興產(chǎn)業(yè)。


2020年展望：

行業(yè)增勢(shì)可觀，新模式助力高質(zhì)量發(fā)展

根據(jù)過去5年?duì)I業(yè)收入的平均增速12%，預(yù)計(jì)2020年全國(guó)148家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營(yíng)業(yè)收入約1.15萬億。中長(zhǎng)期政策仍以區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展為方向，企業(yè)據(jù)此集中布局優(yōu)質(zhì)都市圈，中新獲IPO、招商REITs上市等助力園區(qū)融資渠道更加多元化，但招商能力和運(yùn)營(yíng)能力仍是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的立身之本。未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，努力培育新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化注入新動(dòng)能。

注：本文中2014-2018年全國(guó)148家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商營(yíng)業(yè)收入來自方升研究，2019-2020年數(shù)據(jù)為國(guó)新未來科學(xué)技術(shù)研究院預(yù)估數(shù)據(jù)，僅供參考。

美編：許園惠哲


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