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圖片來源攝圖網(wǎng)

背景一: 土地出讓收入持續(xù)攀升，部分區(qū)域土地財(cái)政依賴度高

1992年分稅制改革后，國有土地出讓收入全部劃歸地方，地方財(cái)政對賣地收入依賴度高，2020年國有土地使用權(quán)出讓收入84142億元，與地方一般公共預(yù)算收入比值超84%。

從2019年土地出讓數(shù)據(jù)看，江蘇（8564億）、浙江（8260億）、山東（6086億）和廣東（5529億）仍居前列。從對土地出讓金依賴度看，浙、皖、蘇、魯?shù)仁「叨纫蕾囃恋刎?cái)政，土地出讓金和一般公共預(yù)算的比值分別為1.17倍、0.98倍、0.97倍和0.93倍。

表1 分稅制改革過程中相關(guān)政策內(nèi)容梳理

資源來源：財(cái)政部、中國政府網(wǎng)，國新研究院整理

圖1  2009-2020年全國土地出讓收入及占GDP比重變化統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來源：粵開證券

背景二：“房住不炒”基調(diào)下，房地產(chǎn)稅全面改革大勢所趨

鑒于分稅制改革造成地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配，迫使地方形成土地財(cái)政依賴，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)被忽視，這與國家要求發(fā)展新經(jīng)濟(jì)、培育新動能的訴求相背離，因而房地產(chǎn)稅全面改革將是大勢所趨。

我們判斷，政府層面大概率借鑒美國、新加坡、德國等發(fā)達(dá)國家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合本國國情，合并整合“土地增值稅”“房產(chǎn)稅”“城鎮(zhèn)土地使用稅”“契稅”等相關(guān)稅種，合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等，使房地產(chǎn)稅制度更加合理、公平，既能起到籌集財(cái)政收入作用，又能發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會公平的效應(yīng)。

圖片來源攝圖網(wǎng)

關(guān)注點(diǎn)一: 土地收入征繳劃轉(zhuǎn)，有利于提升征收效率、加強(qiáng)中央統(tǒng)籌管理

政策強(qiáng)調(diào)“收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)”，主要涵蓋征繳、支出兩部分。征繳方面，土地出讓金由自然資源部變?yōu)槎悇?wù)部門后，征收主體發(fā)生改變。支出方面，土地出讓收入的使用管理仍將按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即全額納入地方政府性基金預(yù)算管理并安排支出。

從政策目標(biāo)看，一是將土地出讓金調(diào)整為國家稅務(wù)部門統(tǒng)一征收，有助于提升征管效率和規(guī)范化管理水平。二是打通各部門信息孤島，土地收入統(tǒng)一由稅收部門掌握，實(shí)質(zhì)上強(qiáng)化中央集權(quán)，摸清各地財(cái)政底數(shù)，提高中央財(cái)政資源統(tǒng)籌能力。

關(guān)注點(diǎn)二：土地財(cái)政基本屬性未變，但需關(guān)注潛在風(fēng)險

鑒于“收入劃轉(zhuǎn)”僅涉及征繳方式調(diào)整，并不涉及土地出讓金分配使用、財(cái)政預(yù)算科目調(diào)整，因而對地方土地財(cái)政屬性和基本管理方式未造成根本影響。

出讓金統(tǒng)一納入稅務(wù)部門，將使資金受到更為有效的監(jiān)督管理，避免地方政府虛增財(cái)力、違規(guī)舉債等行為，而作為地方政府土地經(jīng)營主體，部分城投公司由于形成“拿地-返還-融資”不規(guī)范鏈條，少交延交土地出讓金，虛增資產(chǎn)和利潤規(guī)模，統(tǒng)一征收后，該部分公司資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金流將受到?jīng)_擊，需關(guān)注城投公司風(fēng)險上升的潛在影響。

關(guān)注點(diǎn)三：政策短期影響有限，中長期是房地產(chǎn)稅改革重要信號

短期看，政策并未涉及地方政府供地計(jì)劃，土地需求則由房地產(chǎn)市場熱度和房企投資需求所決定，因此對土地供應(yīng)量和成交價格沒有直接影響。

中長期看，此次劃轉(zhuǎn)，旨在加強(qiáng)中央對地方政府土地出讓行為的統(tǒng)一監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)上游源頭統(tǒng)一調(diào)控，并借此機(jī)會厘清房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)政收入。如果房地產(chǎn)稅全面改革，有利國家將兩者整合并軌，因而政策信號作用較強(qiáng)。

圖片來源攝圖網(wǎng)

《通知》是對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會相關(guān)意見的進(jìn)一步深化，結(jié)合之前中央“房住不炒”“三條紅線”等政策要點(diǎn)，中長期看房地產(chǎn)稅全面改革是大勢所趨，對地方政府土地財(cái)政會造成實(shí)質(zhì)沖擊，倒逼地方發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、做大創(chuàng)新增量。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需持續(xù)聚焦人工智能、智能制造、健康科技等新興產(chǎn)業(yè)，不斷強(qiáng)化科技服務(wù)內(nèi)核，打造企業(yè)核心競爭力。

考慮“收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)”將進(jìn)一步制約地方政府虛增財(cái)力、違規(guī)舉債等行為，一定程度影響部分城投公司和政府平臺資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金流，潛在信用風(fēng)險顯著上升。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在與地方城投公司開展合作時，亟需強(qiáng)化風(fēng)險管控意識并豐富措施工具箱，同時應(yīng)謹(jǐn)慎布局北京、上海、深圳、廣州、重慶、廈門、海南等房地產(chǎn)稅改革預(yù)期試點(diǎn)城市和高房價區(qū)域。

本文作者：國新未來科學(xué)技術(shù)研究院研究員  葛偉